Сергій Комнатний - про реалії житлової політики в Україні
Голова правління Держмолодьжитла Сергій Комнатний: «Поки ставка Нацбанку не опуститься до 12-13% річних - іпотечного кредитування в країні не буде»
За останніми оцінками, близько 650 тис. українців потребують поліпшення житлових умов. Особливо критичною ця проблема є для осіб, які покинули своє житло на тимчасово окупованих територіях. Для вирішення житлових проблем громадян держава передбачила спеціальні програми, котрі реалізуються через Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву.
Про державні житлові програми, проблемах, які виникають у сфері державної допомоги по забезпеченню житлом, і про те, як ці проблеми можна вирішити Українські Новини поговорили з головою правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Сергієм Комнатним.
Після закінчення 1 півріччя Держмолодьжитло відзвітувало, що за даний період було укладено 238 договорів з громадянами на придбання житла. Чи залишилися у фонду кошти для надання допомоги громадянам? На який проміжок часу їх може вистачити?
Кошти у нас залишились. За результатами 1 півріччя дійсно було укладено 238 договорів, за результатами 7 місяців – уже 281 договір. Кошти державного бюджету залишилися у повному обсязі, ми ще не почали їх освоювати – а це 100 млн гривень за програмою "Доступне житло" і 30 млн гривень за програмою пільгового кредитування молоді, які передбачені для збільшення статутного капіталу фонду. Ці всі кошти, які ми вже освоїли за 7 місяців, - це переважно кошти місцевих бюджетів. Всього з місцевих бюджетів на поточний рік заплановано понад 235 млн гривень на державні програми, а освоїли ми 138 млн гривень. Ми бачимо, що ще майже 105 млн гривень буде з місцевих бюджетів і 130 млн гривень – з державного бюджету. Якщо брати загалом, то ми не освоїли ще й половини планових бюджетних показників на поточний рік.
Чому сталася затримка із освоєнням бюджетних коштів?
Перш за все, це пов’язано з певними бюрократичними процедурами в погодженні порядків використання коштів. Ми щорічно з Мінрегіоном, як головним розпорядником коштів, аналізуємо, як завершили минулий рік. Виявилось, що в нас у деяких моментах реалізації програм доступного житла і пільгового кредитування є проблемні місця, які потрібно вирішити. Це стосується, перш за все, вільного вибору об’єктів. Ми бажаємо, щоб громадяни самостійно здійснювали вибір об’єктів і щоб ніякий чиновник не диктував їм, куди треба йти. Ми маємо намір зробити до кінця року по програмі молодіжного кредитування можливість подавати документи в режимі онлайн, без контакту з чиновником, щоб черга для отримання такої допомоги була відкритою і прозорою. По програмі "Доступне житло" це вже реалізовано.
Це все призвело до того, що треба було змінити порядки, а вони затверджуються постановою уряду. Для того, щоб її затвердити, необхідно погодити з усім заінтересованими міністерствами. А це Мінфін, Мінекономіки, Мінсоцполітики, Міністерство з питань тимчасово окупованих територій, Мінюст. На жаль, бюрократична тяганина з погодженням цих документів призвела до того, що ще ми не почали освоювати бюджетні кошти. По програмі доступного житла документ уже готується на розгляд уряду, по програмі молодіжного кредитування він іще на погодженні в міністерствах.
Тобто, можна очікувати, що до кінця цього року кошти будуть освоєні?
У будь-якому разі мають бути освоєні, тому що закінчиться бюджетний рік і вони можуть бути повернуті до бюджету. І ніхто, як то кажуть, нікого за це по голові не погладить. Найгірше те, що люди не отримають тієї допомоги, на яку мають право і яку ми повинні їм надати.
Я хочу звернутися до всіх міністерств: якщо приходять на погодження документи, які можуть принести користь людям, тим більше, якщо в нас зараз у пріоритеті учасники АТО і переселенці, то щоб якомога швидше такі документи розглядалися.
Якщо враховувати ту ситуацію, яка склалась із коштами держбюджету, чи має намір Держмолодьжитло у випадку перегляду бюджету просити збільшення фінансування державних житлових програм?
Так, звичайно. Ми постійно просимо збільшення фінансування житлових програм. Уже котрий рік поспіль подаємо бюджетний запит на програму доступного житла у розмірі 1 млрд гривень і на програму пільгового кредитування – до 1 млрд гривень. На жаль, маємо реальні асигнування у 10 разів менші. Нас ця ситуація не влаштовує, тому ми в партнерстві з Мінрегіоном і профільним комітетом Верховної Ради і з іншими депутатами, які переймаються соціальними проблемами, підіймаємо питання про зміни.
Звичайно, ми підтримуємо вже зареєстровані в Раді чотири законопроекти і сподіваємося, що, коли буде формуватися порядок денний наступної сесії парламенту, їх внесуть на розгляд. Тоді й подивимося, чи вистачить совісті у депутатів не передбачити кошти для людей, які дійсно їх потребують. Це, в першу чергу, переселенці – люди, яких держава не захистила у своїх домівках, які змушені були покинути через війну все, що нажили, побудували.
Я бачив у Дніпрі модульні будинки, які побудовані для тимчасового проживання переселенців за рахунок грантової допомоги Німеччини. Це чудові будинки, але вони не пристосовані для тривалого проживання. Там немає стаціонарного опалення, санвузли загальні на весь блок. Це чудовий будинок для того, щоб півроку, може, до року сім’я могла пересидіти. А далі людям необхідно влаштовувати своє життя, ставати соціально та економічно активними жителями регіону. Не можна 3-4 роки сім’ї сидіти у залізному бункері й чогось чекати.
Тому дуже важливо створити доступні фінансово-кредитні механізми для таких сімей переселенців, тим самим асимілювавши їх у нормальне життя.
Як змінилася частка місцевих бюджетів у фінансуванні державних житлових програм?
За останні роки фінансова децентралізація дає свої позитивні результати. Якщо у 2014 році обсяг фінансування з місцевих бюджетів склав 35 млн гривень, то в поточному році ми вже маємо 235 млн гривень. Впевнений, що на наступний рік ця цифра буде не меншою за 230 млн гривен.
Місцеві бюджети мобільніші у прийнятті своїх програм. Ми на сьогодні маємо 16 місцевих програм саме по внутрішньо переміщених особах. Всього у нас 107 діючих місцевих програм, і ще близько 20 програм, в тому числі по внутрішньо переміщених особах, знаходяться в розробці. До кінця поточного року, сподіваюся, вони будуть прийняті.
Які регіони найактивніші в наданні допомоги?
Безперечно, Харківська область є найбільш активною в реалізації житлових програм. Якщо 235 млн гривень закладено у місцевих бюджетах по всій країні, то з них 82 млн гривень – це саме у Харківській області. Це понад 72 млн гривень з місцевого бюджету і близько 10 млн гривень з обласного бюджету. У цій області програми діють для різних категорій населення: для молоді, для працівників бюджетної сфери, для учасників АТО і переселенців. До речі, саме за харківською міською програмою вперше в Україні було надано кредит на житло переселенцю.
З усіх державних органів у нас системно забезпеченням постійним житлом займається Держмолодьжитло. На жаль, ніякої іншої комплексної програми по вирішенню житлових проблем переселенців немає. Хоча вони мають бути. Я не можу не згадати січневу резолюцію Парламентської Асамблеї Ради Європи, яка звертається до України, серед іншого, щодо захисту житлових прав переселенців. Переселенець – такий же громадянин України, який має право користуватися всіма правами, які закріплені у Конституції, але на сьогодні вони цього робити не можуть.
За якими критеріями відбираються об’єкти, у спорудження яких інвестуються кошти?
До цього року відбір об’єктів здійснювала міжвідомча комісія Мінрегіону. Є 15 чи 16 чиновників, представників громадських організацій, які розглядають пропозиції, що надаються забудовниками, обласними адміністраціями, і самі формують критерії щодо відбору об’єктів: чи то ступінь готовності, чи то близькість до інфраструктури, чи то колір фасаду. Це все призводить до 2 проблем. Перше – можливого необ’єктивного відбору або суб’єктивного ставлення того чи іншого члена комісії до об’єкту. Або ж до того, що в області буде обмежена кількість об’єктів для вибору громадян. Ми вирішили, що це не правильно. Об’єкт громадянин має обирати самостійно і зараз той проект постанови, який ми запропонували, передбачає, що об’єкт обирається громадянином, а постанова визначає лише критерії добору.
Критерії дуже прості. Перше – це наявність у забудовника всіх дозвільних документів на даний об’єкт відповідно до законодавства. Друге – це обов’язкова вимога урегулювання правових відносин по земельній ділянці, бо нині дуже багато забудовників цим грішать. І третя вимога до об’єкта – термін введення об’єкта не має перевищувати 12 місяців з дати підписання договору з громадянином, щоб люди обирали об’єкти з високим ступенем готовності. І також з цього року ми пропонуємо – і плануємо дозволити - продавати людям житло в об’єктах, які вже введені в експлуатацію. Це основні критерії. Дуже сподіваюся, що уряд найближчим часом розгляне ці зміни до постанови і люди зможуть самостійно обирати об’єкти.
Житло, що надається за державними програмами, в ідеалі повинне відноситися до категорій соціального та житла економ-класу. Чи будуть прописані запобіжники того, щоб люди не обирали собі об’єкти преміального сегменту?
Встановлений критерій по обмеженню вартості. Постанова прописує, що громадянином може бути обране житло, вартість якого не перевищує граничну вартість, яка встановлена у цій же постанові. Гранична вартість формується з урахуванням опосередкованої вартості, яка встановлюється Мінрегіоном, з відповідним коефіцієнтом для області, міста обласного значення і для інших міст. І тим самим ми відсічемо будь-які можливості придбати житло в дорогих об’єктах. Це перше обмеження.
Друге обмеження – це нормативна площа. Умови порядку передбачають можливість надання підтримки для об’єктів, де на кожного члена сім'ї буде 21 кв. м і додатково 10,5 кв. м на сім’ю у квартирі. Тобто, сім'я з 3-х осіб не зможе придбати за програмою житло, яке буде великої площі. 73,5 кв. м на всю сім'ю з 3 осіб. Тобто площа і вартість обмежуються.
Чи траплялися випадки, коли обране житло потрапляло в категорію проблемних?
А чи є у нас в Україні взагалі випадки, коли інвестор, купуючи на ринку житло, потрапляє в ситуацію, коли забудовник затягує терміни введення в експлуатацію? Та майже завжди. Чи захищений якимось чином законодавчо інвестор від цього? Та ні, не захищений. На жаль, це питання виходить за рамки реалізації будь-якої програми. До цього питання потрібно підходити в комплексі, в частині регулювання містобудівної діяльності.
Так, по програмі доступного житла теж такі випадки були. Є один об’єкт у Києві, який затримується з введенням в експлуатацію, є об’єкти у Дніпропетровській області, з якими ми маємо проблеми. Однозначно, ми вживаємо всіх можливих заходів, щоб таких проблем не було в майбутньому. В тому числі це вільний вибір об’єкта громадянином. Він дає право людині проаналізувати, вибрати самостійно і не йти у нав’язаний об’єкт.
Всім інвесторам, не лише учасникам державних програм, раджу детально вивчати й історію забудовника, і запитати у нього перед покупкою документи на об’єкт. Навіть якщо громадянин не має юридичної освіти і не може самостійно проаналізувати, він може запитати і по реакції представника забудовника зрозуміти, чи є взагалі ці документи, чи ні. Якщо є така можливість, можна попросити копії і звернутися до юриста. Все необхідно аналізувати до тих пір, доки комплексно в країні ці питання не буде вирішено.
До речі, Мінрегіон зараз працює над законопроектом щодо захисту прав інвесторів, і будемо сподіватися, що найближчим часом це питання у державі буде вирішено.
У Верховній Раді вже є законопроект, який передбачає реєстрацію прав власності на ще не побудоване, але вже продане житло.
Світова практика показує, що деякі країни взагалі відмовилися від продажу незбудованого житла. Лише збудоване може продаватися. Але, звичайно, у більшості країн працюють за механізмом інвестування у будівництво.
У нас є відповідна законодавча база щодо фінансування житлового будівництва через фонди фінансування. Це, на сьогоднішній день, найбільш законний спосіб. Але немає ніяких заборон забудовнику залучати кошти, наприклад, через договори купівлі-продажу майнових прав. А от офіційного реєстру майнових прав, як такого, в Україні не існує. Купуючи майнові права у забудовника, громадянин купує кота в мішку. Він не має впевненості, чи забудовник не продав ці ж майнові права за годину до цього ще якомусь інвестору, чи ні.
Яким чином ми запобігаємо подвійним продажам? Всі наші договори за всіма нашими програмами проходять нашу внутрішню перевірку і найкраще, коли договір купівлі-продажу майнових прав укладається нотаріально. Тоді нотаріус перевіряє даного забудовника, перевіряє в реєстрі, чи на забудовника чи замовника не порушена справа про банкрутство, інші обтяження, судові справи, і чи взагалі його майнові права не обтяжені чимось чи кимось.
Наскільки часто людина з однієї області хоче придбати житло за державними програмами в іншій області?
Бувають такі випадки. Я не можу сказати, що це надзвичайно часто. В першу чергу, це стосується переселенців. Людина шукає, де будувати своє життя далі. Може побути в одній області, подивитися, що там з роботою, з інфраструктурою, може потім змінити місце і таким чином визначається.
Що стосується інших громадян, то є декілька критеріїв. Перше – це наявність недорогого житла. Якщо ми візьмемо Київ та Київську область, то іноді буває, що кияни купують житло за програмою у передмісті. Другий критерій – це там, де є робота. Так щоб сильна була міграція між областями – такого немає. Ми ментально ще не звикли до того, що можна постійно мігрувати. Ми звикли, що якщо є житло, то тут ми уже й будемо будувати своє життя, шукати роботу. В Америці й Європі трохи навпаки: вони шукають житло там, де є робота. А в нас люди роботу шукають там, де є житло.
У Держмолодьжитла є низка програм, які колись працювали, але згодом були закриті. Серед них була програма пільгового кредитування ОСББ на здійснення ремонтів. Чи є шанси на відновлення цих програм?
Варто зазначити, що Держмолодьжитло є першою структурою, яка у 2013 році надала кредит ОСББ. До цього ніхто такого не робив. На жаль, це був лише експеримент, який надалі не мав продовження. Але, з моєї точки зору, це вдалий експеримент. Сьогодні ми обслуговуємо ці кредити, повертаємо кошти відповідно до бюджету. І ми готові працювати в цьому напрямку. Якщо буде така задача від уряду – ми будемо її виконувати.
У нас є й інші програми, які ми адмініструємо, але не надаємо нової допомоги. Це часткова компенсація відсоткової ставки і здешевлення вартості іпотечних кредитів. Це схожі програми, які реалізовувалися в різний час. Суть їх полягала в тому, що сім'я брала кредит у банку, а ми за рахунок бюджетних коштів компенсуємо цій сім'ї частину відсотків за кредитом. Всього близько 18 тис. таких кредитів за 15 років було надано за цими програмами. Сьогодні ми всім цим сім’ям компенсуємо відсотки. На наступний рік коштів для цього необхідно 77 млн гривень. Це захищені статті бюджету, вони щорічно виділяються і ми не маємо заборгованості перед цими громадянами.
Але нових договорів за цими програмами не укладаємо. В першу чергу, через те, що ринок банківського іпотечного кредитування виглядає не найкраще. Це пов’язано з високими ставками залучення коштів, з високою обліковою ставкою Національного банку – 17,5%. Це все говорить про те, що іпотека дешевше 22-24% річних бути не може. Якщо ми будемо з 24% компенсувати 21% - це буде дуже дорого для бюджету. Ті програми, які діяли, передбачали, що кредит буде під 16% річних: 13% компенсує бюджет, 3% платить громадянин. 13% компенсувати – це ще куди не йшло, але компенсувати 21% - це дуже обтяжливо для бюджету. У такій економічній ситуації країні краще інвестувати прямі кредитні ресурси через Держмолодьжитло. Ми надаємо тіло кредиту, ми забезпечуємо його повернення.
Доти, доки ставка Нацбанку не опуститься до 12-13% річних, переконаний, іпотечного кредитування в країні не буде.
На високі ставки по іпотеці нарікають і забудовники, адже вони знижують їм продажі.
Сьогодні лише в Києві понад 70 тис. непроданих квартир. Забудовники готові їх продати, але пропозиція перевищує попит. Є багато людей, які потребують житла і хотіли б його купити. Офіційно у нас осіб, які потребують покращення житлових умов, понад 650 тис. по всій Україні. Плюс переселенці, молодь і ті, хто просто не вірить, що щось можливо, і тому не заявляє про свої потреби. Відкладений попит у нас є. Нам необхідно або зменшити вартість будівництва, що в принципі неможливо – не буде забудовник працювати в мінус, або створити і реалізовувати доступні фінансово-кредитні механізми для громадян і таким чином інвестувати гроші у вітчизняну економіку, у будівельну галузь. Саме останнє ми й бачимо своїм завданням.